🏡 Calculateur de Plus-Value Immobilière

Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, abattements et surtaxe — barème 2026

🏠 Nature du bien vendu
💶 Vente
€
€
🔑 Acquisition
€
Le forfait de 15 % n'est possible que si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
📅 Durée de détention
Durée retenue : —
📊 Résultat

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📉 Barème des abattements pour durée de détention (2026)

L'abattement s'applique sur la plus-value imposable, avec deux barèmes distincts. La réforme visant à réduire l'exonération IR à 17 ans n'a pas été adoptée dans la loi de finances 2026 : les seuils restent 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).

Durée de détention Abattement IR (19 %) Abattement PS (17,2 %)
Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6ᵉ à la 21ᵉ année6 % par an1,65 % par an
22ᵉ année4 %1,60 %
Au-delà de 22 ansExonération totale9 % par an
Au-delà de 30 ansExonération totaleExonération totale

❓ Questions fréquentes sur la plus-value immobilière

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession à votre charge) et le prix d'acquisition majoré. Ce dernier comprend le prix d'achat, les frais d'acquisition (montant réel ou forfait de 7,5 %) et les travaux (montant réel sur factures ou forfait de 15 % après 5 ans de détention). On applique ensuite les abattements pour durée de détention, puis la taxation : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total.

Non. Un amendement voté par l'Assemblée nationale en novembre 2025 prévoyait de ramener de 22 à 17 ans la durée d'exonération d'impôt sur le revenu pour les résidences secondaires. Cette mesure n'a pas été conservée dans la loi de finances 2026 promulguée le 19 février 2026. Les règles restent donc inchangées : exonération d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Attention aux nombreux articles qui affirment le contraire.

Oui, totalement — impôt sur le revenu et prélèvements sociaux — sans condition de durée de détention ni de montant. Le bien doit constituer votre résidence principale effective et habituelle au jour de la vente (ou jusqu'à sa mise en vente, avec un délai de vente raisonnable, généralement un an). L'administration vérifie un faisceau d'indices : adresse fiscale, factures d'énergie, assurance habitation. Les dépendances (garage, cave) vendues en même temps sont également exonérées.

Lorsque la plus-value imposable (après abattement) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique selon un barème progressif avec mécanisme de lissage aux seuils. Elle atteint 6 % au-delà de 260 000 € de plus-value imposable. Les terrains à bâtir n'y sont pas soumis. Notre calculateur l'intègre automatiquement.

Plusieurs cas ouvrent droit à exonération : prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, première cession d'un logement autre que la résidence principale avec remploi du prix dans l'achat de sa résidence principale sous 24 mois (si vous n'avez pas été propriétaire de votre RP dans les 4 ans), vente par un retraité ou invalide aux revenus modestes, expropriation avec remploi, ou encore cession à un organisme de logement social. Chaque cas obéit à des conditions strictes — vérifiez avec votre notaire.

C'est le notaire qui calcule la plus-value, prélève l'impôt directement sur le prix de vente le jour de la signature et le reverse à l'administration fiscale. Vous n'avez aucune démarche à faire, mais vous devez reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus de l'année suivante (case 3VZ) — sans double imposition, c'est uniquement pour le calcul du revenu fiscal de référence.

Depuis la loi de finances 2025, les loueurs en meublé non professionnels au régime réel doivent réintégrer les amortissements déduits : ils viennent diminuer le prix d'acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement. Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) bénéficient d'exceptions.

Non, en principe. Si vous vendez à perte, il n'y a simplement aucun impôt à payer, mais la moins-value n'est ni déductible de vos autres revenus, ni imputable sur une autre plus-value immobilière. Seule exception : la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives, où les moins-values peuvent compenser les plus-values au sein de la même vente.

Vendre sans mauvaise surprise : comprendre l'impôt sur la plus-value

Vous avez signé un compromis pour votre appartement en bord de mer acheté 180 000 € il y a douze ans, revendu 290 000 € aujourd'hui. 110 000 € de gain sur le papier — mais combien atterrira réellement sur votre compte après le passage chez le notaire ? Entre le forfait travaux, les abattements qui grimpent d'année en année et la surtaxe qui se déclenche au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, le calcul de tête est quasi impossible. Beaucoup de vendeurs découvrent le montant exact le jour de la signature.

Le mécanisme repose sur deux impositions distinctes : 19 % d'impôt sur le revenu, exonéré après 22 ans de détention, et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonérés seulement après 30 ans. Entre les deux, chaque année compte : à 15 ans de détention, vous avez déjà effacé 60 % de la base IR mais à peine 16,5 % de la base sociale. C'est précisément cette asymétrie qui rend un simulateur indispensable pour décider s'il vaut mieux vendre maintenant ou patienter deux ou trois ans.

Notre calculateur applique le barème 2026 en vigueur — y compris la réintégration des amortissements pour les biens LMNP et la surtaxe progressive — et vous détaille chaque étape : plus-value brute, abattements, imposition ligne par ligne et montant net vendeur. Tout se calcule dans votre navigateur, aucune donnée n'est transmise. Pour compléter votre projet, estimez aussi les frais de notaire de votre prochain achat, votre crédit immobilier ou la rentabilité locative d'un réinvestissement.

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