💰 Simulateur Taux d'Endettement

Calculez votre capacité d'emprunt et votre taux d'endettement

📊 Vos revenus mensuels
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Laissez à 0 si vous empruntez seul(e)
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Loyers perçus, pensions, etc.
📉 Vos charges mensuelles
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Prêts auto, crédits renouvelables...
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🏠 Projet immobilier
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📚 Comprendre le taux d'endettement

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement représente la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits. Il se calcule en divisant vos charges de crédit par vos revenus nets, puis en multipliant par 100. C'est un indicateur clé utilisé par les banques pour évaluer votre capacité de remboursement.

La règle des 33%

Traditionnellement, les banques françaises appliquent la règle du taux d'endettement maximal de 33%. Cela signifie que vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus nets mensuels. Cette limite peut être légèrement dépassée dans certains cas : hauts revenus, gestion exemplaire des comptes, ou profession stable (fonctionnaire par exemple).

Le reste à vivre

Depuis 2021, les banques accordent aussi une grande importance au "reste à vivre", c'est-à-dire l'argent qui vous reste après paiement de toutes vos charges. Ce montant doit être suffisant pour couvrir vos dépenses quotidiennes (alimentation, transport, loisirs...). Les banques considèrent généralement qu'il faut un minimum de 800€ à 1000€ par adulte et 300€ à 400€ par enfant.

Comment améliorer sa capacité d'emprunt ?

  • Augmenter vos revenus : CDI, co-emprunteur, revenus complémentaires...
  • Réduire vos charges : Solder les crédits à la consommation avant de faire votre demande
  • Allonger la durée du prêt : Réduit les mensualités mais augmente le coût total
  • Apport personnel conséquent : Généralement 10% minimum du prix du bien
  • Négocier le taux : Faire jouer la concurrence entre banques

Les charges prises en compte

Les banques incluent dans le calcul de l'endettement : les crédits immobiliers en cours, les crédits à la consommation, les prêts étudiants, les crédits renouvelables, les pensions alimentaires versées, et parfois le loyer actuel si vous êtes locataire. En revanche, les charges courantes (eau, électricité, assurances) ne sont pas comptabilisées directement mais impactent le reste à vivre.

⚠️ Important : Ce simulateur fournit une estimation indicative. Chaque banque applique ses propres critères et peut ajuster le calcul selon votre profil. Pour un projet immobilier, consultez toujours un conseiller bancaire ou un courtier en crédit immobilier.

❓ Questions fréquentes

Le taux d'endettement se calcule avec la formule : (Charges mensuelles / Revenus mensuels nets) × 100. Par exemple, si vous gagnez 3000€ par mois et que vous avez 900€ de crédit mensuel, votre taux d'endettement est de 30% (900 ÷ 3000 × 100).

Oui, dans certains cas. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) autorise les banques à accorder 20% de leurs prêts immobiliers avec un taux d'endettement supérieur à 35%. Cela concerne généralement les hauts revenus (avec un reste à vivre confortable), les primo-accédants, ou les profils très solides.

Le reste à vivre minimum recommandé est d'environ 800€ à 1000€ par adulte du foyer et 300€ à 400€ par enfant. Par exemple, pour un couple avec deux enfants, un reste à vivre de 2200€ minimum est souhaitable. Ce montant doit couvrir toutes vos dépenses courantes hors crédit.

Oui, mais généralement à hauteur de 70% seulement. Les banques appliquent un coefficient de prudence pour tenir compte de la vacance locative potentielle, des charges et des impayés. Si vous percevez 1000€ de loyer, seuls 700€ seront comptabilisés dans vos revenus.

C'est fortement recommandé, surtout pour les crédits à la consommation qui pèsent lourd sur votre taux d'endettement. Solder un crédit auto de 300€/mois peut augmenter votre capacité d'emprunt de 60 000€ à 80 000€ selon la durée du prêt immobilier. Certaines banques peuvent même exiger la clôture de ces crédits comme condition d'acceptation.

Depuis janvier 2022, la durée maximale d'un prêt immobilier est de 25 ans (27 ans pour les VEFA - vente en état futur d'achèvement). Cette limitation imposée par le HCSF vise à protéger les emprunteurs contre le surendettement. Les prêts plus longs augmentent considérablement le coût total du crédit.
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