🏛️ Simulateur de Frais de Notaire

Calculez vos frais de notaire pour un achat immobilier

Prix d'achat hors frais de notaire (prix net vendeur)
Les taux de droits de mutation varient selon les départements

📚 Comprendre les frais de notaire

Qu'est-ce que les frais de notaire ?

Les frais de notaire, aussi appelés "frais d'acquisition", représentent l'ensemble des sommes à payer au notaire lors d'un achat immobilier. Contrairement à leur nom, 80% de ces frais ne sont pas destinés au notaire, mais sont reversés à l'État et aux collectivités locales sous forme de taxes.

Composition des frais de notaire

  • Droits de mutation (80-85%) : Taxes collectées par le notaire et reversées au Trésor Public. Le taux varie selon le département (généralement 5,80% du prix).
  • Émoluments du notaire (10-15%) : Rémunération propre du notaire, calculée selon un barème dégressif fixé par décret. Plus le bien est cher, plus le taux diminue.
  • Débours et formalités (2-3%) : Frais administratifs avancés par le notaire (cadastre, documents d'urbanisme, extrait hypothécaire...).
  • Contribution de sécurité immobilière (0,1%) : Taxe pour l'enregistrement de la vente au service de publicité foncière.

Différence entre ancien et neuf

🏘️ Bien ancien (7-8%)

Logement achevé depuis plus de 5 ans. Les frais de notaire sont plus élevés car les droits de mutation s'appliquent pleinement.

Exemple : 250 000 € → ~18 000 € de frais

🏗️ Bien neuf (2-3%)

Logement neuf ou VEFA (moins de 5 ans). Frais réduits car exonéré de droits de mutation. Seuls les émoluments et débours s'appliquent.

Exemple : 250 000 € → ~6 000 € de frais

Barème des émoluments 2024

Le barème des émoluments du notaire est dégressif et obligatoire depuis 2016 :

  • De 0 à 6 500 € : 3,870% du prix
  • De 6 500 à 17 000 € : 1,596%
  • De 17 000 à 60 000 € : 1,064%
  • Au-delà de 60 000 € : 0,799%

Ces taux s'appliquent par tranche, comme l'impôt sur le revenu. La TVA à 20% s'ajoute sur les émoluments.

Conseils pour réduire les frais

  • Bien neuf : Privilégiez l'achat dans le neuf pour diviser les frais par 3
  • Meubles : Séparez le prix des meubles du prix du bien (les frais ne s'appliquent pas aux meubles)
  • Négociation : Depuis 2016, les émoluments sur la tranche au-delà de 150 000 € sont négociables (-10% max)
  • Frais de dossier : Comparez les débours entre notaires, ils peuvent varier légèrement

❓ Questions fréquentes

Les frais de notaire sont payés le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, généralement 2-3 mois après la signature du compromis de vente. Ils s'ajoutent au prix d'achat du bien. Prévoyez ces frais dans votre budget dès le début de votre projet.

Oui, la plupart des banques acceptent de financer les frais de notaire dans le prêt immobilier. Cependant, cela augmente votre endettement et le coût total du crédit. Il est recommandé d'avoir au moins 10% d'apport personnel pour couvrir ces frais et rassurer la banque sur votre capacité d'épargne.

Partiellement. Les droits de mutation (taxes) ne sont pas négociables. Depuis 2016, les émoluments du notaire sont négociables jusqu'à -10% sur la tranche supérieure à 150 000 €. En pratique, la marge de négociation reste limitée car les émoluments ne représentent que 10-15% du total.

Les droits de mutation (la plus grosse partie des frais) sont collectés par les départements. Chaque département fixe son propre taux, entre 3,80% et 4,50%. La plupart appliquent 3,80%, mais certains comme l'Isère ou le Morbihan appliquent des taux majorés, ce qui augmente les frais de notaire de 0,5 à 1%.

La VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) signifie que vous achetez un bien sur plan, avant sa construction. Un bien neuf désigne un logement terminé depuis moins de 5 ans et jamais habité. Dans les deux cas, les frais de notaire réduits (2-3%) s'appliquent car il n'y a pas de droits de mutation.

Si la vente échoue après le compromis mais avant l'acte authentique, vous ne payez pas les frais de notaire. Vous perdez seulement le dépôt de garantie (5-10% du prix) si vous êtes responsable de l'annulation. Si la vente échoue après l'acte, les frais restent dus car les formalités ont été accomplies.

💡 Exemples de calculs

Appartement ancien à 200 000 €

  • Droits de mutation : ~11 600 €
  • Émoluments : ~2 200 €
  • Débours : ~800 €
  • Contribution : ~100 €

Total : ~14 700 € (7,35%)

Budget total : 214 700 €

Appartement neuf à 200 000 €

  • Droits de mutation : 0 € (exonéré)
  • Émoluments : ~2 200 €
  • Débours : ~800 €
  • Contribution : ~100 €

Total : ~3 100 € (1,55%)

Budget total : 203 100 €

Maison ancienne à 350 000 €

  • Droits de mutation : ~20 300 €
  • Émoluments : ~3 500 €
  • Débours : ~1 200 €
  • Contribution : ~150 €

Total : ~25 150 € (7,18%)

Budget total : 375 150 €

Maison neuve à 350 000 €

  • Droits de mutation : 0 € (exonéré)
  • Émoluments : ~3 500 €
  • Débours : ~1 200 €
  • Contribution : ~150 €

Total : ~4 850 € (1,38%)

Budget total : 354 850 €

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