🏘️ Calculateur de Rentabilité Locative
Analysez la rentabilité de votre investissement immobilier
📊 Données du bien
🏦 Financement (optionnel)
📚 Guide des indicateurs de rentabilité
Formule : (Loyers annuels / Prix d'achat) × 100
Utilité : Indicateur simple pour comparer rapidement plusieurs biens.
Limites : Ne prend pas en compte les charges, travaux ni la fiscalité. Donne une vision trop optimiste.
Formule : (Loyers annuels - Charges non récupérables) / Investissement total × 100
Prend en compte :
- Prix d'achat + frais de notaire + travaux
- Charges de copropriété non récupérables
- Taxe foncière
- Assurance PNO
- Frais de gestion locative
- Vacance locative
Utilité : Vision réaliste du rendement avant fiscalité.
Formule : Rentabilité nette - Fiscalité
Prend en compte : Toutes les charges + impôts sur revenus fonciers + prélèvements sociaux (17.2%)
Utilité : Indicateur le plus réaliste. C'est votre rentabilité réelle après tout.
Définition : Argent qui entre réellement dans votre poche chaque mois après toutes les dépenses (loyers - charges - mensualités crédit - impôts)
Cash-flow positif : Vous gagnez de l'argent chaque mois
Cash-flow négatif : Vous devez compléter de votre poche chaque mois
Micro-foncier (simplifié)
- Si revenus fonciers < 15 000 €/an
- Abattement forfaitaire de 30%
- Aucune charge déductible
- Déclaration simplifiée
Régime réel
- Déduction de toutes les charges réelles
- Plus avantageux si charges > 30% des loyers
- Obligation de garder les justificatifs
- Possibilité de créer un déficit foncier
❓ Questions fréquentes
Cela dépend de votre stratégie et de la localisation :
- Grande ville (Paris, Lyon) : 2-4% net est correct
- Ville moyenne : 4-6% net est bon
- Petite ville / Rural : 6-10% net est possible
⚠️ Attention : une rentabilité élevée peut cacher des risques (vacance locative, quartier difficile, travaux importants).
Stratégie rentabilité (cash-flow) :
- Villes moyennes / petites
- Revenus complémentaires immédiats
- Moins de tension locative
Stratégie plus-value :
- Grandes villes / zones tendues
- Rentabilité plus faible mais valorisation du bien
- Vision long terme (15-20 ans)
💡 Idéal : Trouver un équilibre entre les deux !
- Négocier le prix d'achat - impact direct sur la rentabilité
- Optimiser les travaux - faire soi-même si possible
- Augmenter les loyers - se renseigner sur les prix du marché
- Réduire la vacance - bien choisir le bien et l'emplacement
- Négocier les charges - gestion locative, assurance
- Location meublée - loyers plus élevés (mais plus de charges)
- Colocation - rentabilité supérieure (mais gestion plus lourde)
Oui, absolument ! L'effet de levier du crédit peut :
- ✅ Améliorer votre rentabilité sur fonds propres
- ✅ Vous permettre d'investir dans plusieurs biens
- ✅ Déduire les intérêts d'emprunt de vos impôts
- ❌ Créer un cash-flow négatif si mal calibré
💡 L'idéal : Viser un cash-flow proche de 0 ou légèrement positif avec crédit.
La vacance locative représente les périodes où le logement n'est pas loué (entre deux locataires, recherche de locataire).
Estimation par marché :
- Zone très tendue : 2-3% (Paris centre, Lyon...)
- Zone tendue : 5% (villes moyennes attractives)
- Zone équilibrée : 8-10%
- Zone détendue : 10-15% ou plus
💡 Conseil : Mieux vaut surestimer la vacance pour éviter les mauvaises surprises.
Notre calculateur vous donne une simulation réaliste basée sur les données que vous entrez.
Points d'attention :
- Vérifiez que vos estimations sont réalistes (loyers, charges, travaux)
- Consultez plusieurs sources pour valider vos chiffres
- Ce calculateur ne remplace pas un conseil professionnel
- Prévoyez une marge de sécurité sur tous les chiffres
💡 Recommandation : Utilisez-le pour comparer plusieurs biens, puis faites valider votre projet par un expert.
📖 Guide complet de la rentabilité locative
Qu'est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative mesure le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et l'investissement nécessaire pour l'acquérir. C'est l'indicateur clé pour évaluer la performance d'un investissement locatif et le comparer à d'autres placements (assurance-vie, actions, obligations).
Les 3 niveaux de rentabilité
Il existe trois niveaux de calcul, du plus simple au plus précis. Chacun répond à un besoin différent dans l'analyse de votre investissement immobilier.
Pourquoi la rentabilité nette est plus importante que la brute ?
La rentabilité brute peut être trompeuse car elle ne prend pas en compte les nombreuses charges qui grèvent les revenus locatifs : taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, assurance PNO, vacance locative. Un bien affiché à 8% brut peut tomber à 4% net une fois toutes les charges déduites.
L'impact du financement sur la rentabilité
Le crédit immobilier crée un effet de levier : avec un apport de 30 000 €, vous pouvez acquérir un bien de 200 000 €. Si ce bien génère 3% de rentabilité nette, vous gagnez 6 000 € par an sur un investissement de 30 000 €, soit 20% de rentabilité sur vos fonds propres ! Attention toutefois au cash-flow : les mensualités ne doivent pas dépasser les loyers perçus.
L'importance du cash-flow
Le cash-flow est l'argent qui entre réellement dans votre poche chaque mois. Un investissement avec crédit peut avoir une excellente rentabilité sur papier mais générer un cash-flow négatif, vous obligeant à compléter chaque mois de votre poche. Pour un investissement serein, visez un cash-flow neutre ou positif.
Optimiser sa fiscalité
Le choix du régime fiscal impacte fortement votre rentabilité nette-nette. Le régime réel permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion) et est généralement plus avantageux pour les investisseurs. Pour la location meublée, le statut LMNP offre des avantages fiscaux supplémentaires via l'amortissement du bien.
Les erreurs à éviter
- Sous-estimer les travaux et charges
- Surestimer les loyers possibles
- Ignorer la vacance locative
- Négliger l'emplacement au profit de la rentabilité
- Ne pas prévoir de trésorerie de sécurité
- Se focaliser uniquement sur la rentabilité brute
Les clés d'un bon investissement locatif
Un bon investissement locatif combine plusieurs facteurs : emplacement stratégique, prix d'achat négocié, potentiel locatif vérifié, charges maîtrisées, et vision long terme. La rentabilité n'est qu'un des critères, à mettre en balance avec le potentiel de plus-value, la qualité du bien, et vos objectifs personnels (revenus complémentaires, constitution de patrimoine, préparation de la retraite).